Спрос на квартиры с готовым ремонтом у нас в стране оформился, как соглашаются все эксперты, лишь в 2000-2004 годах. Именно в этот период на российский рынок недвижимости приходит покупатель, рабочее время которого стоит слишком дорого, и бегать по строймаркетам, договариваться с прорабами он не может себе позволить. Этому новому покупателю нужен готовый продукт, и он готов за него заплатить: заплатить и въехать в готовую, пригодную для жилья квартиру.
То, что мы открывали для себя как новую бизнес-нишу в продаже квартир, в Европе и Америке - обычное дело. Эксперты особо подчеркивают, что в Соединенных Штатах, к примеру, вообще запрещена продажа квартир без отделки в высотных зданиях, поскольку нет гарантии, что при проведении самостоятельного ремонта все технические требования будут соблюдены – вопрос безопасности конструкции тут главный.
У нас же появился устойчивый термин - "муниципальная отделка". В народе знают: "муниципалка" - это безо всяких изысков, такое, как у всех, ничего индивидуального. Скучно, дешево, все равно придется переделывать? Или все-таки достаточно качественно и выгодно?
Попробуем разобраться в плюсах и минусах муниципальной отделки квартиры "под ключ", привлекая для консультаций специалистов-практиков.
Въезжать или не въезжать?
ЗАО "Фонд региональных инвестиционно-строительных проектов" (жилые комплексы "Максима" и "Уютный") принципиально строит жилье с отделкой.
- Главный плюс такого подхода – это то, что на следующий день после подписания всех документов в квартиру можно въехать, завезти мебель и жить, - поясняет руководитель отдела продаж жилого комплекса "Уютный" Евгений Барышев - По нашим оценкам, большинство людей, которые покупают у нас квартиры, это те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Они приобретают жилье не в инвестиционных целях, а потому, что им это жизненно необходимо. Поэтому для них так важно въехать как можно быстрее. И деньгами для дальнейшего ремонта, как правило, наши покупатели не располагают. Но даже те, кто отложил какие-то средства на дальнейший ремонт, могут убедиться, что муниципальная отделка квартиры выгодна и позволяет сэкономить. Главная статья расходов при проведении ремонта в квартире – даже не стоимость самих стройматериалов, а их доставка и подъем на этаж. Чем выше этаж, тем дороже стоимость проведения ремонтных работ, потому что подъем мешка цемента, например, стоит 100 рублей каждый этаж. А лифты в новостройках, как правило, заработают только через 3-4 месяца после сдачи дома. Это одно. Второе – выравнивание поверхностей: стен, полов, потолков. Это тоже достаточно дорогостоящая операция. В нашем случае эти работы выполняются с очень высоким качеством. То есть чистовая отделка, хоть и производится с использованием так называемых бюджетных материалов, но делаем мы ее качественно.
Хотя, конечно, есть, к сожалению, застройщики, которые используют муниципальную отделку для того, чтобы скрыть недоделки, строительный брак. Это можно рассматривать как минус квартиры с ремонтом – невозможность сразу обнаружить скрытые недостатки. С другой стороны, дольщик вправе провести независимую экспертизу и в случае обнаружения строительного брака отказаться подписать бумаги. Неявные дефекты могут быть обнаружены и устранены в течение пятилетнего гарантийного срока. Но чаще всего это бывают какие-то мелочи – серьезные застройщики дорожат своим именем и репутацией и стараются не допускать брака.
- Качество отделки с годами совершенствуется, - говорит заместитель директора по маркетингу ООО "Жилстрой-НН" Светлана Каликина. - ООО "Жилстрой-НН" сдает все квартиры с отделкой "под ключ". Да, для современного покупателя крайне важна возможность как можно скорее въехать в квартиру. Снимать жилье или жить с родственниками в довольно стесненных обстоятельствах, продавать свою "вторичку", вложив полученные средства в покупку новой квартиры или вложиться в кредит – все эти варианты жизни "на два фронта", и они сложны. Понимая это, мы отделке квартир уделяем немало внимания. Отделка "под ключ" в исполнении застройщика - это не только пластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами, но и остекление лоджий в рамах из алюминиевого профиля, на полу качественный линолеум, пол в ванных комнатах и санузлах выложен керамической плиткой, в комнатах – выключатели, розетки. Но это еще не все: на стенах обои приятных нейтральных оттенков (на кухне – моющиеся), межкомнатные двери, естественно, тоже имеются. Кроме того, устанавливается полный набор необходимой сантехники: компакт, ванна, раковина со смесителем в санузлах, на кухне – мойка также со смесителем. Причем качество отделки постоянно совершенствуется: тяжеловесные чугунные радиаторы заменены на современные конвекторы с терморегуляторами, в строящихся сегодня домах устанавливают двери нового образца со шпонированным полотном. Отдельная статья – приборы учета. Каждая квартира у нас оснащена двухтарифным счетчиком электроэнергии, счетчиками горячей и холодной воды.
Следует отметить также, что наши дома – панельные и дополнительных работ по выравниванию поверхностей не требуют. Панели сделаны на нашем собственном ЗКПД с соблюдением всех технологических требований - в пропарочных камерах, выдержаны необходимое время под определенной температурой. Поэтому качество стен, полов, потолков в квартирах хорошее. Особенно важно это для полов – у нас они идеально ровные, можно сразу укладывать плитку или другое декоративное покрытие.
Квартира с ремонтом по версии "Жилстроя-НН" - это, как и в "Максиме", жилье, в котором уже можно жить. Исключение из "готового набора" составляют только электроплиты. "Сами понимаете, сейчас такой большой выбор самой разнообразной встраиваемой техники, что нет смысла устанавливать что-то, что, возможно, жильцы захотят сразу же поменять",- поясняет Светлана Каликина .
- Безусловный плюс квартиры с ремонтом – что в такую квартиру можно въехать и жить в ней, - соглашается с коллегами директор АН "Кварц" Ирина Малыгина. – Но вот что "социальная отделка" может использовать высокого качества материалы, позволю себе усомниться. При всем моем уважении к честно работающим застройщикам – видишь такую квартиру и понимаешь: да, все чистенько, вроде неплохо смотрится, но линолеум "гуляет", водоэмульсионка, которой окрашены стены, скоро "поплывет". Совсем уж недорогой "муниципальный вариант" – это, как правило, окраска масляной краской, межкомнатные двери с использованием фанерных вставок, входная дверь тоже, можно сказать, условная и потребует замены.
Для сегодняшнего кризисного времени, да, такие квартиры – выход. Люди боятся уходить в ремонт - боятся, что подорожают стройматериалы, а они потеряют работу и не успеют приобрести все необходимое, боятся, что ремонт затянется на несколько лет, а стабильного дохода не будет.
О вкусах – спорят
Одним из минусов готового ремонта называют несоответствие вкусов будущего владельца и авторов проекта со стороны застройщика. Хотя и тут, в конечном счете, сегодня все происходит не по типовому сценарию советских времен, а с учетом именно вашего вкуса. Достаточно просто его активно озвучить. Есть, конечно, и общие правила ремонта в квартире на продажу - ровные поверхности, спокойные, нейтральные тона окраски стен, стеклопакеты определенной фирмы-производителя (оговариваются заранее), качественная сантехника. Современные тенденции в дизайне интерьеров объединяет одно - в отремонтированной квартире должно быть ощущение пространства и света. А вот о деталях можно и нужно спорить – серьезными застройщиками это даже приветствуется.
- Муниципальная отделка – это не что-то раз и навсегда установленное, - настаивает Евгений БАРЫШЕВ ("Уютный" ). – Определенный набор отделочных работ и требований к ним, конечно, существует. Но главное как раз – гибкость подходов. Мы, например, отказались от установки межкомнатных дверей. Усредненное качество не всех устроит. А если поставить двери в хорошем качестве, это приведет к серьезному удорожанию квартиры. Дверь – вещь дорогостоящая, выбор сегодня очень велик – так что пусть уж жильцы сами выбирают, что им нужно.
Навязывать вообще ничего не стоит. Если человек не хочет, например, чтобы был настелен линолеум или наклеены обои, то мы не выполняем эти работы и делаем скидку в цене квартиры. Или договариваемся, что определенные работы будут выполнены частично. Именно такая работа в тесном контакте с будущим владельцем квартиры и гибкие подходы, считаю, одно из наших конкурентных преимуществ.
- Конечно, есть определенные строительные нормативы, которые ни один профессионал нарушать не станет. Но гибкость, наличие вариантов выбора – это тоже отличительные черты современной и профессиональной работы, - убеждена Светлана Каликина. – Как мы выбираем, например, фактуру обоев, их цветовую гамму? Со строек нам приносят альбомы с разными вариантами – мы стараемся подобрать материалы в тон пола и в зависимости от функционального назначения комнаты – спальня, зал, детская. Главное – чтобы все гармонично смотрелось.
Ирина Малыгина ("Кварц") считает, что правил нет:
- Давайте реально смотреть на вещи. Застройщик сегодня поставлен в положение, когда он вынужден экономить. Общепринятая готовая отделка по определению ниже уровнем, чем та, которую клиент сделал бы собственными силами. Перепланировки, какие-либо "архитектурные излишества" возможны в каких-нибудь "эксклюзивных" дорогих домах в историческом центре города. Но мы же говорим об общедоступном жилье? Наше агентство и занимается таким жильем – жильем эконом-класса. А оно сдается таким и с такой отделкой, какая запланирована, безо всяких переделок и перепланировок. Ряд застройщиков сдает жилье без отделки. По желанию будущего собственника эти вопросы решаются путем составления отдельной сметы. В которой, кстати, прописывается все очень подробно. И клиент должен понимать: если написано "ванна металлическая отечественного производства", то это значит, что на какой-то всерхкачественный уровень он рассчитывать не может.
В каком ты классе?
Столичные специалисты по продажам утверждают, что новостройки с готовым ремонтом составляют 30 % от общего числа предложений на первичном рынке элитной недвижимости. В сегменте жилья бизнес - и эконом-класса процент таких предложений ниже – 20 % и 10 %. Но нижегородские эксперты говорят, что деление на классы в этом случае весьма и весьма условное:
- Критерии, по которым определяется статус жилья, размыты, - говорит Евгений Барышев ("Уютный"). – Здесь все далеко не так, как в случае с пятизвездочными отелями. С одной стороны, вроде очевидно, что квартира с муниципальной отделкой – это жилье эконом-класса. С другой стороны есть примеры бизнес-отделки, где качество выполненных строительных работ – на троечку, не выше. Мы же, например, делаем отделку эконом-класса, но на твердую четверку с плюсом, и тем самым переводим жилье на ступеньку выше.
Цена вопроса
- Если человек делает ремонт сам, то выходит дороже, - убежден Евгений Барышев ("Уютный" ). - О затратах на доставку и подъем материалов мы уже говорили. Добавлю, что мы делаем закупки со скидкой от поставщиков и поднимаем стройматериалы на высокие этажи с помощью тяжелой техники, которая есть в нашем распоряжении. Попросту кран забрасывает на этаж нужное количество мешков. На цене квадратного метра это не сильно сказывается. Наша средняя цена, например, которая фигурирует во всех рекламных проспектах, - 44 тысячи за кв. м. Но помимо денег покупатель экономит время и нервы - ему не приходится вникать в технологию установки бетонной стяжки или подготовки стен под покраску, мотаться по городу в поисках отделочных материалов по наиболее выгодной цене.
- Нет, цена квадратного метра с отделкой становится ощутимо дороже, - не согласна с коллегой менеджер отдела новостроек агентства "Выбор недвижимость" Ирина Князева. – Мне, например, такой ремонт не нужен. Наша компания сдает квартиры без отделки.
В качестве аргументов аналитики любят приводить Москву. Интернет-журнал Мetrinfo. ru приводит средние расчеты ремонтных работ по Москве. За основу берут трехкомнатную квартиру с готовым ремонтом от компании "Миэль" в районе столичной улицы Гарибальди стоимостью 12 500 000 рублей. В статьи затрат на проведение ремонта вписывается не только стоимость стройматериалов и сантехники, но и услуги дизайнера, и съем соседней квартиры по соседству за 30 тысяч на полгода (180 000 рублей)- для хранения в ней материалов и инструмента. По московской калькуляции получается, что квартира с ремонтом, сделанным собственными силами, будет стоить примерно 9 млн. 916 тысяч рублей. Это, при всей хлопотности, на 2 с половиной миллиона меньше, чем квартира с готовым ремонтом. Эксперты с Садового кольца уверяют нас, что стоимость квадратного метра в квартире после проделанного инвестором ремонта увеличивается примерно на 20 % или даже больше. Но это Москва, где и стоимость квадратного метра жилья совершенно другая (161 тыс. рублей в микрорайоне Новые Черемушки). Для нас столичные цифры – это так, расширение кругозора и любопытная информация, не больше. При средней стоимости в Нижнем Новгороде квадратного метра в 45 - 65 тысяч рублей (данные Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов) наши расчеты будут, вероятно, другими?
- Нет, ни о каком удорожании в 20 % не может быть речи, - говорит Светлана Каликина ("Жилстрой-НН"). – Стоимость жилья с полной отделкой, готового к новоселью сразу после сдачи госкомиссии, практически не отличается от жилья без отделки у других застройщиков. Дело в том, что мы осуществляем комплексную застройку, а значит, закупаем оборудование, обои, стройматериалы сразу на несколько домов, которые сдаются один за другим. Поэтому оптовики рады нас видеть и предоставляют существенную скидку. А если кто-то из будущих жильцов отказывается от "типовой" отделки и хочет сделать все сам, по еврообразцам, то такой отказ по 3-комнатной, например, квартире составит сумму в пределах 120 тысяч. Так что при таком "опте" затраты на отделку незначительные. Кроме того, мы ведь еще квартирами расплачиваемся с подрядчиками за выполненную работу, и они продают их по более низкой цене. Клиенты уже знают это. Так у подрядчиков нашу 2-комнатную квартиру можно купить за 3 млн. – 3 млн. 200 тыс. а непосредственно у нас – за 3млн. 200 тыс. - 3 млн.600 тыс. То есть средняя стоимость одного квадратного метра составляет 47 500 рублей у нас и соответственно 46 000 – у подрядчика. И мы не против: всем надо выживать, а мы – партнеры.
Большинство опрошенных нами экспертов, хоть и согласны, что квартиры с отделкой сначала покупались больше с целью экономии времени, а не денег, считают: именно за этим продуктом будущее. Даже неэксклюзивная "муниципалка" сегодня становится более выгодной, чем ремонт собственными силами, с нуля, говорят они. В "Выборе" признались, что, возможно, тоже будут пересматривать свою позицию – надо только все взвесить, сравнить, просчитать. Так или иначе – решать вам. Благо выбор сегодня есть.
